Ai găsit apartamentul potrivit. Zona îți place. Compartimentarea este ceea ce căutai. Prețul se încadrează în buget și, după vizionare, începi deja să te gândești la următorul pas.
Poate chiar apare întrebarea: „Cum fac să nu îl cumpere altcineva?” Este firesc.
Dar înainte de rezervare, avans sau antecontract există o întrebare și mai importantă: „Știu exact ce cumpăr?”
Pentru că un apartament nu înseamnă doar camerele pe care le-ai văzut la vizionare.
Înseamnă și act de proprietate, carte funciară, cadastru, eventuale ipoteci sau alte sarcini, situație fiscală, certificat energetic și, dacă achiziția se face prin credit, documente și verificări suplimentare.
Iar din 2026 există o noutate importantă pentru cumpărător: și acesta trebuie să facă dovada situației sale fiscale locale pentru dobândirea unei clădiri sau a unui teren.
În acest ghid iPrestige explicăm ce acte sunt necesare pentru cumpărarea unui apartament în Sibiu, ce documente ale proprietății merită verificate înainte să plătești un avans și ce trebuie să știi înainte de semnarea contractului la notar.
Important: documentele necesare diferă în funcție de proprietate, situația juridică a părților și modalitatea de finanțare. Lista exactă pentru tranzacția concretă este stabilită de notar, iar în cazul cumpărării prin credit se adaugă cerințele instituției finanțatoare.
Ce acte trebuie să aibă cumpărătorul unui apartament în 2026?
În cazul unei persoane fizice, partea de documente proprii poate părea relativ simplă. Totuși, începând cu 2026 există o modificare importantă care trebuie cunoscută înainte de programarea tranzacției.
1. Actul de identitate
Cumpărătorul trebuie să se identifice în cadrul procedurii notariale cu un document de identitate valabil.
Uniunea Națională a Notarilor Publici indică actele de identificare ale părților între documentele necesare încheierii unui contract de vânzare-cumpărare.
În funcție de situația personală a cumpărătorului și de modul în care va fi dobândit bunul, notarul poate solicita și alte documente.
De aceea, dacă există o situație particulară, este bine ca aceasta să fie comunicată notarului înainte de data semnării.
2. Certificatul de atestare fiscală al cumpărătorului - noutate importantă în 2026
Aceasta este una dintre schimbările pe care orice persoană care cumpără un apartament, o casă sau un teren în 2026 ar trebui să le cunoască.
Prin OUG nr. 7/2026 a fost introdus art. 159 alin. (5²) din Codul de procedură fiscală.
Potrivit noii reguli, cumpărătorul care dobândește o clădire sau un teren trebuie să dovedească achitarea tuturor obligațiilor de plată datorate bugetului local al unității administrativ-teritoriale unde își are domiciliul, sediul sau punctul de lucru, după caz.
Cu alte cuvinte, înainte să cumperi un apartament în Sibiu, trebuie verificată și propria ta situație fiscală locală.
Atenție: nu este certificatul fiscal al apartamentului pe care îl cumperi
Aici poate apărea ușor o confuzie.
Certificatul/situația fiscală a cumpărătorului privește obligațiile acestuia către bugetul local al UAT unde are domiciliul, sediul sau punctul de lucru, după caz.
Este diferită de situația fiscală a vânzătorului aferentă procesului de înstrăinare.
Din 2026, ambele părți au obligații fiscale relevante pentru încheierea tranzacției.
Trebuie cumpărătorul să meargă obligatoriu după certificatul fiscal?
Nu neapărat. Codul de procedură fiscală permite ca prezentarea certificatului să fie înlocuită prin verificarea electronică a situației obligațiilor fiscale datorate.
Din acest motiv, înainte de tranzacție este bine să verifici cu notarul cum va fi realizată această procedură în cazul concret.
Ce se întâmplă dacă ai datorii la bugetul local?
Legea cere dovada achitării tuturor obligațiilor de plată datorate bugetului local relevant.
Mai mult, sancțiunea prevăzută de Codul de procedură fiscală este importantă: actele de înstrăinare încheiate cu încălcarea alin. (5) și (5²) sunt nule de drept.
De aceea, dacă intenționezi să cumperi o proprietate, verificarea situației fiscale nu ar trebui lăsată pentru ziua semnării.
Ce acte ale apartamentului trebuie să verifice cumpărătorul?
Aici începe partea cea mai importantă.
Cumpărătorul nu trebuie să pregătească doar propriile documente.
Trebuie să înțeleagă și documentele proprietății pe care urmează să o cumpere.
Un apartament poate arăta impecabil la vizionare și totuși să existe aspecte documentare care trebuie clarificate.
1. Actul de proprietate al vânzătorului
Primul lucru care trebuie stabilit este: Cine este proprietarul și în baza cărui act deține apartamentul?
Proprietatea poate fi dobândită prin contract de vânzare-cumpărare, moștenire, donație, partaj, hotărâre judecătorească, adjudecare sau printr-un alt titlu.
Actul de proprietate se numără printre documentele principale indicate de Uniunea Națională a Notarilor pentru înstrăinarea bunurilor imobile.
Pentru cumpărător este important ca persoana care vinde să aibă dreptul de a dispune de proprietate și ca situația să fie corelată cu informațiile din cartea funciară.
2. Cartea funciară
Cartea funciară este una dintre verificările esențiale înainte de cumpărarea unui apartament.
Nu este suficient să întrebi: „Apartamentul are CF?”
Întrebarea utilă este: „Ce apare în cartea funciară?”
Trebuie urmărite proprietatea și titularii drepturilor înscrise, precum și eventualele ipoteci, interdicții sau alte sarcini și mențiuni relevante.
O ipotecă nu înseamnă automat că apartamentul nu poate fi cumpărat.
Dar înseamnă că trebuie înțeles mecanismul prin care aceasta va fi stinsă/radiată, după caz, în cadrul tranzacției.
Extras CF pentru informare și extras CF pentru autentificare nu sunt același lucru
Pentru verificarea preliminară a unei proprietăți poate fi consultată situația de carte funciară.
În schimb, extrasul de carte funciară pentru autentificare, necesar în procedura de vânzare, este obținut de notarul public. Uniunea Națională a Notarilor indică o perioadă de utilizare de 10 zile lucrătoare pentru acesta.
Așadar, cumpărătorul nu trebuie să plece de la ideea că trebuie să obțină personal extrasul necesar semnării.
Dar trebuie să fie interesat de ceea ce apare în cartea funciară înainte de asumarea unor obligații financiare importante.
3. Cadastrul și concordanța dintre acte și realitate
Aici apare una dintre cele mai importante verificări practice.
Privește apartamentul. Apoi privește releveul/documentația.
Corespund? Au fost desființați pereți? A fost schimbată compartimentarea? Balconul a fost modificat sau integrat? Există spații care în realitate arată diferit față de documentație?
Nu orice diferență înseamnă automat că proprietatea nu poate fi cumpărată. Dar diferența trebuie identificată și analizată. Mai ales dacă achiziția se face prin credit ipotecar, pentru că proprietatea va intra și în procesul de evaluare și analiză al finanțatorului.
4. Certificatul de performanță energetică
Cumpărătorul are dreptul să cunoască performanța energetică a proprietății înainte de încheierea contractului.
Legea nr. 372/2005 obligă proprietarul să pună la dispoziția potențialului cumpărător o copie a certificatului de performanță energetică înainte de perfectarea contractului, astfel încât acesta să poată lua cunoștință de performanța energetică a locuinței.
La încheierea contractului de vânzare-cumpărare, certificatul în original trebuie transmis noului proprietar.
Mai mult, legea prevede că vânzările încheiate fără respectarea obligației de informare prealabilă prevăzute de art. 22 alin. (1) sunt supuse nulității relative.
De ce ar trebui să intereseze certificatul energetic cumpărătorul?
Nu doar pentru că este un document prevăzut de lege.
Performanța energetică poate spune ceva despre viitoarele costuri de utilizare ale locuinței.
Merită corelată cu alte aspecte precum sistemul de încălzire, termoizolația clădirii, tâmplăria, poziționarea apartamentului și consumurile reale disponibile.
Certificatul actual trebuie să conțină și codul unic de înregistrare emis de Ministerul Dezvoltării; certificatele emise fără acest cod sunt nule de drept.
5. Situația fiscală a vânzătorului
Nu doar cumpărătorul are o obligație fiscală în 2026.
Pentru înstrăinarea unei clădiri sau a unui teren, proprietarul trebuie să dovedească achitarea obligațiilor prevăzute de art. 159 alin. (5) din Codul de procedură fiscală. În forma modificată în 2026, pentru bunul înstrăinat proprietarul trebuie să achite și impozitul datorat pentru anul în care îl înstrăinează, cu excepția situației prevăzute de lege în care impozitul este datorat de altă persoană. Și aici prezentarea certificatului poate fi înlocuită de verificarea electronică.
Pentru cumpărător, concluzia practică este simplă: înainte de finalizarea tranzacției trebuie să fie în regulă atât situația fiscală relevantă a vânzătorului, cât și propria situație fiscală locală.
6. Adeverința de la asociația de proprietari
Dacă apartamentul se află într-un condominiu, trebuie clarificată și situația obligațiilor către asociația de proprietari și, după caz, a utilităților.
Pentru cumpărător, acest document este important deoarece oferă informații despre situația financiară asociată apartamentului înainte de transfer.
Dacă există datorii, acestea nu ar trebui descoperite după ce ai devenit proprietar.
Există situații în care tranzacția poate fi realizată și cu datorii, în condițiile prevăzute de lege și cu asumarea expresă corespunzătoare de către cumpărător. Dar o asemenea decizie trebuie luată informat, nu descoperită accidental la notar.
Ce trebuie verificat înainte să plătești o rezervare sau un avans?
Acesta este unul dintre cele mai importante momente ale unei cumpărări.
Ai găsit apartamentul. Îți place. Mai există interes. Și apare presiunea: „Trebuie să dau repede un avans ca să nu îl pierd.”
Rapid nu trebuie să însemne însă neverificat. Înainte de plata unei sume importante, trebuie să fie suficient de clare proprietatea, persoana care vinde, prețul și condițiile în care tranzacția urmează să se realizeze.
Rezervarea și antecontractul nu sunt același lucru
În practică pot exista diferite etape și instrumente contractuale. Important pentru cumpărător este să înțeleagă ce document semnează și ce obligații produce acesta.
Dacă se achită o sumă, trebuie să fie foarte clar: cine o primește, pentru ce este plătită, ce proprietate privește, care este prețul convenit, care sunt termenele și ce se întâmplă cu suma dacă tranzacția nu se finalizează.
Cu cât suma și obligațiile asumate sunt mai importante, cu atât documentul trebuie tratat cu mai multă atenție.
Ce trebuie să conțină antecontractul?
Conținutul trebuie adaptat tranzacției concrete, iar pentru redactarea și verificarea juridică a documentului trebuie folosit profesionistul competent.
Din perspectiva cumpărătorului, însă, trebuie să fie clare cel puțin elementele esențiale ale tranzacției: ce proprietate cumpără, de la cine, la ce preț, ce sumă achită înainte de contractul final, care este termenul pentru semnare și ce se întâmplă dacă una dintre părți nu își îndeplinește obligațiile.
Dacă achiziția depinde de credit ipotecar, acest lucru trebuie avut în vedere atunci când se stabilesc condițiile și termenele.
Nu semna un termen imposibil de respectat doar pentru că vrei foarte mult proprietatea.
Cumpărare cu bani proprii sau prin credit ipotecar: ce diferă?
Dacă achiți integral din fonduri proprii, procesul de finanțare este, în mod evident, mai simplu.
În cazul unui credit ipotecar, apar etape suplimentare.
Banca analizează cumpărătorul și finanțarea, proprietatea este evaluată, iar documentele acesteia sunt supuse verificărilor cerute de finanțator.
Asta înseamnă că un acord între vânzător și cumpărător asupra prețului nu garantează, singur, că banca va finanța exact suma dorită.
Prețul din anunț nu este automat valoarea de evaluare a băncii
Să presupunem că proprietarul cere 120.000 € și cumpărătorul acceptă.
Acesta este prețul negociat între părți.
Evaluatorul băncii realizează însă propria evaluare conform procedurii aplicabile finanțării.
Dacă rezultatul evaluării este diferit de cel anticipat, structura finanțării poate fi afectată.
De aceea, înainte să semnezi un antecontract și să achiți un avans important, trebuie să înțelegi foarte bine cum va fi finanțată achiziția și ce se întâmplă dacă finanțarea nu se concretizează în condițiile estimate.
Înainte să cauți apartamentul, află ce buget ai cu adevărat
Pentru cumpărătorii care folosesc credit, una dintre cele mai eficiente etape are loc înainte de prima vizionare.
Stabilirea bugetului. Nu doar: „Aș vrea un apartament de 120.000 €.” Ci: „Ce buget pot susține realist și ce sumă pot finanța?” Veniturile, avansul disponibil, gradul de îndatorare, costurile tranzacției și criteriile finanțatorului influențează bugetul real.
La iPrestige, serviciile de creditare sunt realizate prin colaboratori specializați, astfel încât persoanele care au nevoie de finanțare să își poată analiza opțiunile înainte de a avansa într-o tranzacție.
Ce costuri trebuie să iei în calcul pe lângă prețul apartamentului?
Una dintre greșelile cumpărătorului este să considere că: buget disponibil = preț maxim al apartamentului.
În realitate, achiziția poate implica și alte costuri.
Pot exista, în funcție de situație, costuri notariale, costuri asociate creditului și evaluării, taxe sau tarife aplicabile, asigurări solicitate în finanțare, comision de intermediere dacă este cazul și eventuale cheltuieli ulterioare pentru mutare, renovare sau mobilare.
Valorile acestora pot varia. De aceea, bugetul trebuie construit astfel încât după achiziție să nu rămâi fără resurse pentru următoarele etape.
Ce se întâmplă dacă apartamentul are ipotecă?
Un apartament ipotecat nu este automat un apartament pe care nu îl poți cumpăra. Trebuie însă înțeles exact ce sarcină există și cum va fi gestionată în tranzacție.
Dacă vânzătorul are încă un credit garantat cu apartamentul, pot exista proceduri care implică banca acestuia, notarul și, dacă și cumpărătorul folosește credit, banca cumpărătorului.
Nu porni de la presupunerea că: „Se radiază după și gata.” Mecanismul concret trebuie stabilit înainte de transferul sumelor.
Ce se întâmplă dacă apartamentul este moștenit?
Faptul că proprietatea a fost dobândită prin moștenire nu reprezintă în sine o problemă.
Trebuie însă verificată situația juridică rezultată din succesiune și titularii drepturilor.
Dacă există mai mulți moștenitori, trebuie stabilit cine deține proprietatea și cine trebuie să participe la tranzacție.
Dacă există aspecte succesorale nefinalizate sau neclarități, acestea trebuie rezolvate înainte ca vânzarea să poată fi finalizată corespunzător.
Ce se întâmplă dacă apartamentul arată diferit față de cadastru?
Nu ignora diferența. Și nu te baza exclusiv pe explicații precum: „Toate apartamentele din bloc sunt așa.” sau „Modificarea este veche.”
Vechimea unei modificări nu înseamnă automat că situația documentară este în regulă. Trebuie stabilit ce s-a modificat și dacă sunt necesare demersuri de actualizare sau alte documente.
Pentru achizițiile prin credit, neconcordanțele pot deveni cu atât mai relevante în procesul de evaluare și finanțare.
Ce verifici la apartament dincolo de acte?
Documentele sunt esențiale, dar o decizie bună nu se limitează la ele.
Cumpărătorul trebuie să privească proprietatea în ansamblu.
- Cum este blocul?
- Există lift și în ce stare este?
- Cum arată spațiile comune?
- Există urme de infiltrații?
- Care este situația acoperișului dacă apartamentul este la ultimul etaj?
- Cum este subsolul dacă este la parter?
- Ce sistem de încălzire există?
- Cum este orientarea?
- Care sunt costurile de întreținere?
- Există loc de parcare și, dacă da, ce drept juridic există asupra lui?
- Există boxă sau pivniță și apare aceasta în documente sau este doar utilizată în fapt?
Aceste întrebări pot părea secundare în timpul unei vizionări de 20 de minute.
După cumpărare, devin viața de zi cu zi.
Apartament nou de la dezvoltator: ce trebuie verificat?
La o construcție nouă, faptul că apartamentul nu a mai fost locuit nu înseamnă că verificările devin inutile. Dimpotrivă.
Trebuie înțeles exact ce se cumpără, în ce stadiu se află proprietatea, ce include prețul, care sunt suprafețele, finisajele, parcarea, termenul de predare și situația documentară a imobilului.
Dacă achiziția are loc înainte de finalizarea construcției, analiza documentelor și a contractului devine cu atât mai importantă. Promisiunile comerciale și randările sunt utile pentru prezentare. Contractul și documentele sunt cele care stabilesc obligațiile.
Apartament vechi: la ce să fii atent?
La un apartament dintr-un bloc mai vechi, verificarea trebuie să includă atât documentele, cât și starea efectivă.
- Instalația electrică.
- Instalațiile sanitare.
- Țevile comune.
- Acoperișul.
- Subsolul.
- Fațada.
- Liftul.
- Modificările de compartimentare.
- Starea ferestrelor și a sistemului de încălzire.
Nu orice apartament vechi este o achiziție slabă și nu orice apartament nou este automat o achiziție bună.
Contează proprietatea concretă, prețul și ceea ce primești pentru acel preț.
Ce poate întârzia sau bloca o cumpărare?
Uneori cumpărătorul are banii, vânzătorul este de acord cu prețul și totuși tranzacția nu poate fi semnată imediat.
Pot interveni:
- neconcordanțe cadastrale;
- sarcini care trebuie gestionate;
- documente lipsă sau care trebuie actualizate;
- situații succesorale;
- coproprietari;
- procuri care trebuie pregătite;
- probleme identificate în procesul de finanțare;
- evaluarea bancară;
- termene bancare;
- obligații fiscale locale neachitate de cumpărător sau vânzător;
- alte particularități juridice ale proprietății.
Important este ca acestea să fie identificate înainte să creeze o criză de timp.
Ce se întâmplă în ziua semnării la notar?
Înainte de autentificare, notarul instrumentează tranzacția pe baza documentelor necesare situației respective și obține extrasul de carte funciară pentru autentificare. Actele de identitate, titlul de proprietate, documentația cadastrală, certificatul fiscal și extrasul pentru autentificare se numără printre documentele principale indicate de Uniunea Națională a Notarilor pentru înstrăinările imobiliare.
Contractul trebuie citit înainte de semnare.
Verifică în special: identitatea părților, descrierea proprietății, prețul, modalitatea și termenele de plată, predarea posesiei și orice obligații speciale asumate.
Dacă ceva nu este clar, momentul pentru întrebare este înainte de semnătură.
Ce documente trebuie să primească noul proprietar?
După tranzacție, cumpărătorul trebuie să păstreze organizat documentele aferente achiziției.
Contractul autentic devine documentul fundamental prin care ai dobândit proprietatea.
De asemenea, la vânzare, proprietarul are obligația legală de a transmite cumpărătorului certificatul de performanță energetică în original.
În funcție de tranzacție, vor exista și celelalte documente și formalități aferente înscrierii dreptului dobândit.
Nu trata dosarul proprietății ca pe ceva de care nu vei mai avea nevoie.
La o viitoare vânzare, refinanțare sau altă operațiune juridică, documentele vor conta din nou.
Checklist 2026 înainte să cumperi un apartament în Sibiu
Înainte să plătești un avans important și, cu atât mai mult, înainte de contractul final, asigură-te că ai răspunsuri clare la următoarele:
- Cine este proprietarul?
- În baza cărui act deține apartamentul?
- Ce apare în cartea funciară?
- Există ipoteci sau alte sarcini?
- Apartamentul corespunde documentației cadastrale?
- Au fost făcute modificări?
- Există certificat energetic valabil?
- Care este situația asociației de proprietari?
- Dacă există parcare, boxă sau pivniță, care este situația lor juridică?
- Ai propria situație fiscală locală în regulă conform cerințelor introduse în 2026?
- Dacă folosești credit, ai un buget realist și timp suficient pentru finanțare?
- Este clar ce se întâmplă cu avansul dacă tranzacția nu se finalizează?
- Ai luat în calcul costurile de achiziție, nu doar prețul apartamentului?
Dacă răspunsul la una dintre întrebările importante este „nu știu”, acela este punctul care trebuie clarificat înainte de următorul pas.
Întrebări frecvente despre actele necesare la cumpărarea unui apartament
Ce acte îmi trebuie ca să cumpăr un apartament în 2026?
Pentru o persoană fizică sunt necesare documentele de identificare și, din 2026, trebuie îndeplinită și obligația privind situația fiscală locală prevăzută de art. 159 alin. (5²) din Codul de procedură fiscală. În funcție de situația personală, modalitatea de dobândire și finanțare, notarul sau banca pot solicita documente suplimentare.
Cumpărătorul are nevoie de certificat fiscal în 2026?
Da. Pentru dobândirea clădirilor și terenurilor, cumpărătorul trebuie să dovedească achitarea tuturor obligațiilor de plată datorate bugetului local al UAT unde are domiciliul, sediul sau punctul de lucru, după caz. Certificatul poate fi înlocuit de verificarea electronică a situației obligațiilor fiscale.
Dacă locuiesc în alt oraș și cumpăr în Sibiu, de unde este certificatul fiscal?
Trebuie să scot eu extrasul CF pentru autentificare?
Nu. Extrasul de carte funciară pentru autentificare este obținut de notar în cadrul procedurii notariale.
Pot cumpăra un apartament cu ipotecă?
Existența unei ipoteci nu exclude automat vânzarea. Trebuie însă stabilit mecanismul concret prin care sarcina este gestionată și, după caz, radiată.
Ce fac dacă apartamentul nu corespunde cadastrului?
Situația trebuie analizată înainte de achiziție. În funcție de diferență pot fi necesare actualizări sau alte demersuri. Nu este recomandat să presupui că o modificare este irelevantă doar pentru că este veche.
Certificatul energetic trebuie să îl văd înainte să cumpăr?
Da. Proprietarul are obligația să pună la dispoziția potențialului cumpărător o copie a certificatului înainte de perfectarea contractului, iar la vânzare originalul trebuie transmis noului proprietar.
Dacă iau credit, antecontractul trebuie să țină cont de finanțare?
Da, este prudent ca termenele și condițiile asumate să fie compatibile cu procesul real de finanțare. Clauzele concrete trebuie stabilite pentru tranzacția respectivă.
Este suficient să verific actele la notar în ziua vânzării?
Nu este o strategie bună pentru cumpărător. Verificările relevante trebuie începute înainte de asumarea unor obligații financiare importante, astfel încât eventualele probleme să poată fi clarificate înainte de contractul final.
O achiziție bună nu înseamnă doar să găsești apartamentul potrivit
Când cauți un apartament de vânzare în Sibiu, este firesc să începi cu zona, numărul de camere, suprafața, etajul, balconul, parcarea și prețul.
Acestea te ajută să găsești proprietatea.
Dar înainte să devină proprietatea ta, mai există o etapă: să înțelegi exact ce cumperi.
Un apartament bun nu trebuie doar să arate bine la vizionare.
Trebuie să aibă o situație pe care o înțelegi, un preț pe care îl poți susține și condiții de tranzacționare pe care le cunoști înainte să semnezi.
La iPrestige, privim cumpărarea unei proprietăți ca pe un proces complet: de la definirea nevoilor și a bugetului, selecția proprietăților și vizionări până la negociere, documente, finanțare prin colaboratori specializați și coordonarea etapelor tranzacției.
Pentru că momentul în care spui „Acasă” ar trebui să vină după ce ai toate informațiile necesare pentru a lua o decizie informată.
iPrestige. Agenție imobiliară Sibiu. Cu pasiune spre Acasă.
📞 0727 516 229 📩 office@iprestige.ro
